En el artículo de blog de hoy, explicamos en detalle cómo es el proceso de formalización de la transacción de un terreno mediante un contrato de arras para comprar una finca rústica. Una vez hayamos encontrado un terreno que se ajuste a nuestros requisitos, llega el momento de formalizar la compra de la finca rústica.
Los trámites pueden demorarse varias semanas e incluso meses. Por lo tanto, va a ser importante que se garantice la reserva de la finca rústica mediante una paga y señal.
En concreto, como hemos mencionado anteriormente, el proceso lleva a cabo mediante un contrato de arras. Además, al final del artículo encontrarás un ejemplo que podrás adaptar y utilizar.
Contrato de arras ¿qué es?
Una vez hayamos definido la finca rústica concreta que vamos a adquirir, el siguiente paso es comenzar con los trámites legales necesarios. Para ser exactos, la compra del terreno comprende dos fases de pago de dinero: por un lado, tenemos el pago de la señal inicial; por el otro, la compra efectiva.
El motivo es que los trámites administrativos y legales para efectuar la compra pueden llegar a demorarse, y, durante este tiempo, para evitar que ninguna de las partes cambie de opinión o se perjudique a la otra parte. Por ende, se firma el pago de una señal.
Como definición, un contrato de arras es un acuerdo privado entre dos partes, un comprador y un vendedor, que tiene la finalidad de reservar el derecho de compra. Proceso llevado a cabo mediante la entrega de una paga y señal, que sirve como margen para formalizar la paga definitiva.
Así, tanto vendedor como comprador se comprometen a finalizar la operación. Como consecuencia, si una de las dos partes incumple el contrato, la penalización para el comprador puede ser perder la señal, mientras que para el vendedor, de devolverla por duplicado. No obstante, pueden añadirse cláusulas adicionales en las que ambas partes estén de acuerdo.
¿Cómo se hace un contrato de arras de una finca rústica?
En este apartado, especificaremos la información imprescindible que debe contener un contrato de arras de una finca rústica. A grandes rasgos y sin entrar en detalles, los datos mínimos que debe contener un contrato de arras son los siguientes:
1 Datos personales del comprador y vendedor del terreno
2 Identificación del terreno en venta
3 Precio final y forma de pago
4 Cantidad económica a abonar
5 Plazo para formalizar la venta
6 Posibles cargas de propiedad
7 Reparto de los gastos de compraventa
8 Penalizaciones en caso de incumplimiento
9 Firma
- Datos personales del comprador y vendedor de la finca rústica
El primer punto a incluir debe englobar los datos personales de cada una de las partes implicadas, el comprador y el vendedor. Ahora bien, como compradores, hemos de tener en cuenta si la finca rústica está a nombre de una empresa o de un particular. En función de esto, el comprador pagará un tipo de impuesto u otro.
Por un lado, si el terreno pertenece a una sociedad, el IVA se corresponde con un 21%. Por el otro, si está a nombre de un particular, lo que debemos pagar es el ITP (Impuesto de Transmisión de Propiedades), que es de un 10%.
Dicha información puede ser localizada en el Resgistro de la Propiedad. Allí, podemos solicitar una nota simple de la finca rústica para poder identificar al propietario del terreno. Además, encontaremos otra información de interés como cargas o servidumbres.
2 Identificación de la finca rústica en venta
Como es de esperar, es imprescinble que el contrato defina la finca rústica que se va a adquirir, como mínimo, debe quedar registrada la referencia catastral.
Esta última consiste en un número mediante el cual se identifican todas las parcelas en el terriorio nacional y que puede ser obtenido vía online en la Sede Electrónica del Catastro.
Adicionalmente, pueden incluirse una serie de datos extra que comprador y vendedor consideren pertienentes. Ejemplos de estos podrían ser la dirección, la superficie o alguna normativa urbanística que pueda afectar al suelo rústico.
3 Precio final y forma de pago
A continuación, será requerido fijar un precio de compra que quede reflejado en el contrato de arras de la finca y también la forma de pago. Así, se asegura que el valor de la finca no variará durante el tiempo que pase hasta que se realice la compra definitiva.
Igualmente, en este apartado se determinará la forma de pago del precio de la finca rústica en venta. Por lo tanto, el desembolso podrá hacerse mediante un cheque cuando llegue el momento de la firma o mediante una transferencia, tras la firma del contrato. En cuanto al último caso, deberá quedar registrado en el contrato de arras que la venta no tendrá efecto hasta que no se efectúe el depósito de la paga y señal en la cuenta del vendedor.
4 Cantidad económica a abonar
De forma complementaria, ambas partes deben establecer la cantidad económica correspondiente en forma de porcentaje sobre el precio final. Generalmente, esta cantidad monetaria suele corresponderse con entre un 10 y un 20% del valor de la finca rústica. Sin embargo, es una cifra que se acuerda con total libertad y que debe ser delimitada por la parte compradora y la vendedora.
5 Plazo para formalizar la venta
Todo contrato de arras para una finca rústica debe establecer un plazo que va desde el momento en el que se firma un contrato de arras hasta que se compra el terreno de forma definitiva. Generalmente, se suele definir un periodo de entre 2 y 6 meses. No obstante, este es negociable. Por esta razón, es crucial valorar con el comprador su capacidad para conseguir la liquidez que se requiere para la compra.
Cláusula hipoteca
Puede darse la situación en la cual el comprador, en el momento previo a la firma del contrato de arras, no disponga de la suma de dinero suficiente, por lo que podría recurrir al banco para conseguir financiación.
Hemos de valorar que no siempre es fácil que el banco nos preste dinero para comprar una finca rústica. No obstante, algunas entidades financieras sí pueden ofrecer más facilidades para el conjunto de finca rústica con casa. Ahora bien, el comprador deberá disponer del 20% del dinero total implicado en la operación junto con un proyecto de arquitectura con licencia de obras.
Con lo cual, aquí habría que valorar cuánto vamos a tardar en conseguir una licencia de obra, trámite que no suele ser especialmente rápido.
De todas formas, como no podemos asegurar que el banco nos dé una hipoteca, es altamente recomendable incluir una cláusula especial en el contraqo de arras. En ella incluiremos el factor condicionante de la obtención de la hipoteca para que el comprador no pierda la señal depositada en el hipotético caso de no obtenerla.
6 Posibles cargas de la finca rústica
Tanto los bienes raíces como los inmobiliarios puede acumular deudas como resultado de impagos en hipotecas o embargos. Por lo tanto, una de las comprobaciones más recomendables es la de verificar que la finca rústica esté libre de deudas.
De la misma que se comprueba la titularidad de la finca, las deudas de la propiedad pueden comprobarse mediante una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Al igual que en anteriores puntos, este pretende proteger los intereses del comprador. El cual podrá revocar la compra si aparecen cargos pendientes durante la revisión de la documentación legal de la finca.
7 Reparto de los gastos de compraventa
Con el objetivo de evitar malentendidos, va a ser de gran ayuda establecer a cuenta de quién correrán los gastos derivados de las compraventa del terreno. Normalmente, se establece que el comprador se haga cargo de los relacionados con la obtención de la escritura pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en su defecto IVA (según si se trate de una empresa propietaria o particular).
De parte del vendedor quedará abonar la cifra que se corresponda con al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada Plusvalía Municipal.
8 Penalizaciones en caso de incumplimiento
Tal y como decíamos anteriormente, un contrato de arras de una finca rústica, supone un pacto en el que se implica también una gran cantidad de dinero. Por lo tanto, lo más importante es entender cada uno de los puntos que se firman y comprender cada una de las implicaciones legales que supone la falta de su cumplimiento.
No obstante, es importante remarcar que un contrato de arras también es un contrato. Por lo tanto, puede implicar penalizaciones en el caso de que una de las partes incumple lo acordado.
Al tratarse de una alta cantidad de dinero implicada, así como de unos plazos bastante largos, podría darse una situación en la que una de las partes decida retirarse de la operación. Una de las causas principales es la falta de financiación.
De todas formas, seala casuística que sea, el hecho supondrá un incumplimiento del contrato. A su vez, esto implicará una serie de penalizaciones que deberán quedar por escrito.
Por lo tanto, es tan important etener claros los derechos del comprador, como las responsabilidades que afrontamos al firmar un contrato. Pues bien, en cualquier ejemplo de contrato de arras, se suele establecer que, si es la parte del comprador la que rompe el contrato, esta perdería todo lo abonado. Dicho apartado tiene una excepción, se trata del llamado vicio oculto, hablaremos de este más adelante.
Si, por el contrario, es el vendedor el que incumple el contrato, lo establecido es que el comprador recupera no solo la cantidad aportada como pago y señal, sino que también el vendedor deberá aportar el doble de esta.
Vicios ocultos
Los vicios ocultos, también conocidos como defectos ocultos, son anomalías que no han sido identificadas por el vendedor previamente a la firma del contrato de arras.
Por ejemplo, pongámonos en la situación de que un terreno que se vende como estable, finalmente resulta tener una composición inestable. A su vez, esto aumentará drásticamente los costes de contención de tierras y cimentación.
En definitiva, se trata de defectos graves que han sido identificados en un plazo de 6 meses desde la firma del contrato. En ese caso, puede ocurrir que el comprador puedra recuperar la totalidad de la cantidad abonada.
9 Firma
El contrato debe estar firmado por las dos partes: la compradora y la vendedora, cuyos datos personales han ido especificados en el inicio del documento.
En relación a quiénes firman por la parte compradora, es importante destacar que si se trata de un matrimonio en régimen de gananciales, bastará con que firme uno de los dos miembros de la pareja. En cambio, si es un matrimonio en separación de bienes, deberán firmar los dos miembros de la pareja.
